Najem prywatny nieruchomości – stan aktualny oraz nadchodzące zmiany w ryczałcie (2018 r.)

Aktualnie parlament kończy pracę nad rządowym projektem ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Głównym celem projektu jest uszczelnienie systemu podatkowego dla dużych przedsiębiorstw, jednak nowelizacja jest również istotna dla osób fizycznych. Projekt zakłada m.in. zmiany w opodatkowaniu tzw. najmu prywatnego w formie ryczałtu.

Aktualnie najem nieruchomości rozliczany może być przez osoby fizyczne jako przychód z prowadzonej działalności gospodarczej lub jako przychód z odrębnego źródła jakim jest najem. W praktyce problematyczną kwestią jest określenie do jakiego momentu najem zakwalifikowany może być jako tzw. najem prywatny, a kiedy uznawany będzie jako działalność gospodarcza. Bezsprzecznym jest fakt, że najem nieruchomości wpisanej do ewidencji środków trwałych, a więc posiadającej związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, podlega rozliczeniu jako przychód z prowadzonej działalności gospodarczej.

Problem pojawia się w sytuacji, gdy lokale będące przedmiotem najmu nie są wpisane do ewidencji środków trwałych, a większa liczba wynajmowany lokali rodzi pytania o zawodowy charakter tej działalności. Niestety wobec nieprecyzyjnych przepisów, również brak w tym przypadku jednolitej linii orzeczniczej sądów, która mogłaby pomóc podatnikom w bardziej precyzyjnej wykładni przepisów. Organy podatkowe jak i sądy wojewódzkie wskazują, że co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Organy podkreślają również, że jeżeli lokal lub lokale będą wykorzystywane w taki sposób, że rozmiary tej działalności, powtarzalność, zarobkowy charakter, sposób zorganizowania, jej profesjonalny charakter będą wskazywać, że jest to działalność gospodarcza, wówczas uzyskiwane z tej działalności przychody będą zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej, a nie do przychodów z najmu, niezależnie od tego czy podatnik działalność tą zarejestrował (np. interpretacja Dyrektora KIS z dnia 5.10. 2017 r. (0114-KDIP3-1.4011.253.2017.1.KS) lub wyrok WSA w Olsztynie z dnia 29.09.2016 r. (I SA/Ol 435/16).

NSA w wyroku z dnia 21.04.2017 r. (II FSK 845/15) podkreślił, że „proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 6 z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca zachowań podatnika, umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako najem związany z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od zwykłego najmu (pkt 6). Zatem w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących działaniom podatnika.” Jednoznaczne oddzielenie najmu prywatnego, a prowadzonego w ramach działalności gospodarczej w aktualnym stanie prawnym, jest więc według NSA niemożliwe. Dla przykładu w orzecznictwie spotkać się można z sytuacjami gdzie najem 16 garaży potrafi być klasyfikowany jako najem prywatny (wyrok NSA z dnia 21.04.2017 r. sygn. II FSK 845/15), a w innych najem 9 pokoi zaliczany jest jako działalność gospodarcza (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 4.08.2016 r. sygn. I SA/Wr 299/16).

Rozgraniczenie gdzie kończy się najem prywatny, a zaczyna działalność gospodarcza jest kluczowe ze względu na sposób opodatkowania. Aktualnie najem prywatny co do zasady opodatkowany może być na zasadach ogólnych w wysokości 18% bądź 32% dochodu. Podatnik ma jednak prawo wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu, gdzie przychody z tego tytułu opodatkowane są wg stawki 8,5%. Natomiast najem wykonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowany może być na zasadach ogólnych (18% lub 32% dochodu)  lub w formie podatku liniowego (19% od dochodu).

Kalkulatory podatkowe:
Zaliczka kwartalna na podatek liniowy (stawka 19%)
Zaliczka kwartalna na podatek według zasad ogólnych (skala podatkowa 18% i 32%)
Zaliczka miesięczna na podatek według podatku liniowego (stawka 19%)
Zaliczka miesięczna na podatek według zasad ogólnych (skala podatkowa 18% i 32%)
Zaliczka miesięczna na podatek według zasad ogólnych - nie uwzględnia ulgi podatkowej (skala podatkowa 18% i 32%)

Wspomniana we wstępie nowelizacja ustawy zakłada wprowadzenie zmian w opodatkowaniu ryczałtem przychodów z najmu prywatnego. Wprowadzone ma zostać ograniczenie opodatkowania ryczałtem wg stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów, natomiast nadwyżka ponad tą kwotę podlegać będzie opodatkowaniu wg stawki 12,5%.

Zmiany mają być stosowane do przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2018 roku. Limit ten będzie się odnosił łącznie do obojga małżonków.

Umowy najmu:
Umowa najmu nieruchomości lub jej części na cele użytkowe
Umowa najmu dotycząca lokalu w budynku
Umowa najmu stanowiska garażowego
Umowa najmu lokalu mieszkalnego
Umowa podnajmu części lokalu użytkowego
Umowa najmu lokalu użytkowego
Umowa pośrednictwa najmu nieruchomości przez Agencję Nieruchomości
Umowa najmu nieruchomości
Umowa najmu i dzierżawy
Umowa najmu mieszkania
Umowa podnajmu lokalu
Propozycja zawarcia umowy najmu

W uzasadnieniu do projektu Ministerstwo Rozwoju i Finansów wskazuje, że ograniczenie możliwości stosowania stawki ryczałtu 8,5% do przychodów z najmu nieprzekraczających rocznie 100 000 zł i wprowadzenie stawki ryczałtu 12,5% od nadwyżki przychodów z najmu ponad tę kwotę, pozwoli na ograniczenie stosowania preferencyjnej stawki opodatkowania tylko do podatników, którzy tego rodzaju przychody traktują jako dodatkowe źródło dochodów.

Zastanawiające jest czy sama zmiana stawki opodatkowania ryczałtem wpłynie na rozwiązanie problemu gdzie kończy się najem prywatny, a zaczyna działalność gospodarcza i czy taki podział jest tylko w decyzji podatnika, czy też organy podatkowe mają prawo ingerować w wybór dokonany przez podatnika. W przypadku tej nowelizacji efekty wprowadzonych zmian będą widoczne najwcześniej w drugiej połowie 2018 roku lub dopiero w kolejnych latach.

Wzory umów dotyczących zatrudnienia:
Umowa o dzieło z rachunkiem
Umowa o pracę
Umowa zlecenie z rachunkiem

Adrianna Bloch, Asystent podatkowy w EOL Kancelaria doradztwa podatkowego

Komentarz

Dzisiaj w praktyce, gdy podatnik wynajmuje kilka lub kilkanaście nieruchomości spotyka się z dużą dozą niepewności – czy ma prawo wybrać opodatkowanie 8,5% podatkiem ryczałtowym, czy jest zmuszony otworzyć działalność gospodarczą i rozliczać się jako osoba prowadząca zwykłą firmę. Dodatkowo sytuacja się komplikuje, gdy osoba taka jednocześnie osiąga przychody z działalności gospodarczej, a z drugiej strony chce wynajmować posiadane nieruchomości niejako „obok” prowadzonej firmy.  Pomimo, że ustawodawca rozdziela te dwa źródła przychodów, brak jest klarownej linii podziału, co jest widoczne w praktyce orzeczniczej oraz pytaniach zadawanych przez obywateli we wnioskach o interpretacje indywidualne. Niestety ustawodawca nie wykorzystał szansy jaką dawała nowelizacja przepisów ustawy o PIT oraz ustawy o ryczałcie i nie wprowadził przepisów, które podniosłyby pewność rozliczeń podatkowych, a jedyna zmiana prowadzi de facto do podniesienia stawki podatkowej. Nawet jeżeliby interpretować nowelizację jako potwierdzenie, że również przy wyższych przychodach (tj. przychodach z wielu lokali) najem opodatkowany ryczałtem może być stosowany, to jednak podatnik nadal pozostaje w sferze domysłów, co nie wpływa korzystnie na pewność obrotu.  

Michał Zając, Starszy menadżer w EOL Kancelaria doradztwa podatkowego